二手房入住不到半年发现白蚁成患，法院判原业主赔偿合理损失

文/羊城派记者 董柳通讯员 王君 张大会

五六月份的广州，气温升高，雷雨增多，闷热潮湿，白蚁增多。房屋如有白蚁问题，住户往往不堪其扰，买到有白蚁虫害的房屋则更是糟心。

近日，广州市南沙区人民法院（以下简称“南沙法院”）就审结了一起由白蚁引发的房屋买卖合同纠纷案。

因白蚁虫害买方要求退款赔偿 卖方称并不知情

2017年11月，应女士与周小姐签订《房屋买卖合同》，购买一套二手房，总价148万元。入住后，应女士却发现房屋的两间卧室、洗手间墙体均有白蚁，且白蚁侵蚀时间有两年。应女士称，自己虽在购房前实地查看过房屋，但当时房屋处于租赁中，自己无法仔细查看，且白蚁问题属于隐形瑕疵，自己作为普通购房者，无法用肉眼识别。

图/视觉中国（图文无关）

应女士认为周小姐故意隐瞒房屋的白蚁问题，导致自己多付房款，属于欺诈。因此，要求变更成交价，退还6万元购房款，并赔偿白蚁消除费、重新装修费、垃圾清理搬运费以及因房屋重新装修导致自己在外租赁房屋的租金等损失。

周小姐则称，2016年底，确实发现房屋有白蚁，但已找物业公司的相关技术人员查杀。2017年初重新装修后，还将房屋出租给他人，但租户也从未反映有白蚁问题。此外，应女士来看房时没有发现白蚁问题也没有提及，周小姐对自家房屋内还存在白蚁并不知情，也没有故意隐瞒。合同约定按照房屋现状交付，应女士要求变更成交价、赔偿损失没有依据。

法院判决：卖方赔偿白蚁危害造成的2.6万元损失

南沙法院经审理认为，结合物业记录、有关技术公司出具的《白蚁活动治理报告》，可以确认该房屋卧室、厕所确有白蚁活动，且白蚁侵蚀时间有两年之久，因此房屋出售时存在质量瑕疵。而根据证据无法认定周小姐存在故意隐瞒的情形，故应女士要求减少合同总房款6万元没有依据。

根据《合同法》第 一百五十五条“出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第 一百一十一条的规定要求承担违约责任”的规定，虽然双方的《房屋买卖合同》约定按现状交付涉案房屋，但考虑到白蚁危害属于隐蔽质量瑕疵，在房屋使用过程中才能发现，故周小姐作为出卖人对该质量瑕疵仍负有担保责任。

最终，法院判决周小姐赔偿应女士白蚁防治费用、装修损失及租金等26250元。

法官说法：卖方应对房屋的隐蔽瑕疵承担质量担保责任

法官提示，二手房买卖合同成立生效后，买方有权利取得符合合同约定质量的房屋，卖方应保证交付的房屋符合合同约定的质量要求。除非买方明知房屋存在瑕疵或者双方对房屋质量有特殊约定，否则卖方应当对房屋的隐蔽瑕疵向买方承担质量瑕疵担保责任，而不以卖方是否有过错为前提。也就是说，即便卖方没有故意隐瞒房屋存在的质量问题，但其作为出卖人对房屋仍负有质量瑕疵担保义务。

最近是白蚁虫害高发季，多数房屋的白蚁危害属于隐蔽瑕疵，买方查看房屋时难以发现，法官建议：买房前应当就房屋是否存在白蚁、漏水等问题询问卖方，卖方承诺房屋没有质量问题的应当写入双方的买卖合同中，对于买方入住后发现房屋存在白蚁等质量问题的，应当及时向卖方提出，并通过拍照、留存双方的聊天记录等方式保存证据。白蚁虫害发展迅速，如与卖方协商不成，买方可自行聘请相应的白蚁防治公司进行灭蚁，随后可就支出的相关费用要求卖方承担。卖方应当本着诚实信用的原则，在出售房屋时应当主动告知买方房屋是否存在质量瑕疵，对于买方反映的白蚁问题，如确属于房屋交付前就存在的，应当积极配合买方查杀白蚁并承担相应的费用。

来源 | 羊城派图片 | 视觉中国责编 | 魏礼园 实习生 | 周子厚